Qual’è l’agente giusto per te?

L’agente immobiliare “classico”

L’agente immobiliare “classico” in Italia è il cosiddetto “Dual-Agent“, l’agente che rappresenta entrambi le parti in un processo di mediazione.

Agenti immobiliari abilitati

 

Gli agenti immobiliari abilitati sono i professionisti della mediazione, inquadrati nell’ordinamento giuridico italiano, che si occupano della compravendita o degli affitti di locali di vario tipo.
Gli agenti immobiliari abilitati nella loro attività più comune, ispezionano, stimano e propongono al mercato (tramite sito Internet e almeno un portale immobiliare), occupandosi della transazione:

  • Appartamenti di varie dimensioni
  • Locali adibiti ad uffici
  • Capannoni aziendali
  • Aziende agricole
  • Case, Chalet, Baite
  • Castelli
  • Ville

Gli agenti immobiliari abilitati sono dipendenti di agenzia o il titolari della stessa, che in sintesi rappresentano i facilitatori incaricati di agevolare la trattativa tra chi vuole vendere un immobile e chi vuole acquistarlo.

È agente d’affari in mediazione, o mediatore, chi mette in relazione – anche in modo occasionale – due o più parti per la conclusione di un affare senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, dipendenza o rappresentanza (art. 1754 del Codice Civile).

L’agente immobiliare è un mediatore d’affari che opera nella conclusione di affari nei settori relativi ad immobili ed aziende.

L’agente immobiliare è dunque nel mondo degli affari la sola figura professionale che può discutere di prezzi, dare indicazioni in tal senso ad una od entrambe le parti coinvolte e far mettere per iscritto proposte, richieste, trattative e contratti che indichino prezzi e condizioni, seguire le fasi di una trattativa o di un contratto relativo ad un immobile.

In definitiva, solo gli agenti immobiliari abilitati regolarmente all’esercizio della professione possono:

  • Far sottoscrivere ai propri clienti una proposta o richiesta d’acquisto o di affitto
  • Far sottoscrivere ai propri clienti un incarico di vendita o di affitto (possono fare acquisizione immobiliare)
  • Accompagnare i propri clienti a visionare immobili
  • Seguire la trattativa per una vendita o per un affitto
  • Seguire tutte le fasi di un contratto d’affitto
  • Seguire tutte le fasi della compravendita una volta chiusa una trattativa

Ora vale bene la pena di porre attenzione a quanto segue.

Chiunque non sia un agente immobiliare abilitato e dunque regolare, non può svolgere alcuna delle attività sopra citate, anche se in presenza di un agente immobiliare abilitato alla professione e perfino se la documentazione riporterà la firma di un agente abilitato anziché la sua.

Gli agenti immobiliari abilitati sono gli unici ad essere legittimati a seguire le trattative, parlare di prezzo e firmare la modulistica.

La nuova legge sull’incompatibilità

L’Unione Europea ha chiesto all’Italia di eliminare le incompatibilità tra la figura di agente immobiliare e altre professioni e posizioni lavorative. L’Italia si è adeguata all’articolo 2 della Legge europea n. 37 del 3 maggio 2019, n. 37 con la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale n. 160 dell’11 maggio 2019 per quanto riguarda le “Disposizioni in materia di professione di agente d’affari in mediazione” con l’articolo 5 che prevede la sostituzione del comma 3 della “Procedura di infrazione n. 2018/2175” della Legge numero 39 del 3 febbraio 1989.

Art. 2 – Disposizioni in materia di professione di agente d’affari in mediazione – Procedura di infrazione n. 2018/2175, in vigore dal 26/05/2019. All’articolo 5 della legge 3 febbraio 1989, n. 39, il comma 3 è sostituito dal seguente:
«3. L’esercizio dell’attività di mediazione è incompatibile con l’esercizio di attività imprenditoriali di produzione, vendita, rappresentanza o promozione dei beni afferenti al medesimo settore merceologico per il quale si esercita l’attività di mediazione, nonché con l’attività svolta in qualità di dipendente di ente pubblico o privato, o di dipendente di istituto bancario, finanziario o assicurativo ad esclusione delle imprese di mediazione, o con l’esercizio di professioni intellettuali afferenti al medesimo settore merceologico per cui si esercita l’attività di mediazione e comunque in situazioni di conflitto di interessi».

Viene introdotta una stretta su tutte quelle professioni diverse dall’agente immobiliare, ma “afferenti allo stesso settore merceologico”, come:

  • Architetti
  • Geometri
  • Ingegneri
  • Avvocati
  • Commercialisti
  • Dipendenti di banche
  • Dipendenti di assicurazioni
  • Procacciatori d’affari a vario titolo

Non si può essere allo stesso tempo agente e titolare di un’attività d’impresa, se la società in questione opera nello stesso settore merceologico, in questo caso l’immobiliare. Per il resto, cadono tutti i divieti.

Requisiti

Per poter svolgere la professione di agenti immobiliari abilitati, quindi in modo regolare e conforme alle normative, è necessario essere iscritti alla Camera di Commercio di appartenenza come mediatori immobiliari, come agenti di affari in mediazione immobiliare o come agenti d’affari in mediazione immobiliare con mandato a titolo oneroso.

Qualsiasi altro tipo di iscrizione in Camera di Commercio non abilita a svolgere la professione di agente immobiliare.

L’agente immobiliare infatti, come ogni altro mediatore, è tenuto alla iscrizione nel Registro delle imprese e nel Repertorio Economico Amministrativo (REA), istituito presso le Camere di Commercio.

L’agente immobiliare, per potersi iscrivere alla Camera di Commercio e svolgere la professione, deve possedere requisiti morali e professionali e, quando la mediazione viene esercitata da una società, tutti gli amministratori e legali rappresentanti e coloro che esercitano l’attività di mediazione a qualsiasi titolo per la società stessa devono possedere i seguenti requisiti morali e professionali individuati dalla Legge n. 39/89.

1. Requisiti morali e di onorabilità

  • non essere stato dichiarato interdetto, inabilitato o fallito;
  • non essere stato condannato per i reati elencati nell’art. 2 lettera f) della Legge 39/89;
  • non essere sottoposto a provvedimenti antimafia.

2. Requisiti professionali (in alternativa tra loro)

  • diploma di scuola secondaria superiore con frequenza di un apposito corso di formazione e superamento di un esame di idoneità presso la Camera di Commercio;
  • essere iscritto nel soppresso ruolo agenti di affari in mediazione (requisito valido fino al 12 maggio 2016);
  • essere iscritto nell’apposita sezione REA (istituita dal 12 maggio 2012).

Il requisito alternativo “Diploma di scuola secondaria superiore assieme a un periodo di praticantato di almeno dodici mesi continuativi e la frequenza di un corso di formazione professionale” (previsto dalla legge 57/2001 art. 18) non è attivato perché il Ministero dello Sviluppo economico non ha ancora emanato il necessario regolamento di attuazione.

Un agente immobiliare abilitato

ha frequentato un corso organizzato da un ente di formazione riconosciuto, con una durata di ca. 200 ore e ha superato l’esame di abilitazione organizzato dalla Camera di Commercio del proprio territorio.

Nei corsi frequentati si studiano materie come:

  • Psicologia
  • Marketing
  • Estimo
  • Diritto civile – come diritti reali, obbligazioni e contratti, mediazione alla vendita e alla locazione di immobili
  • Diritto tributario – come imposte e le tasse e gli adempimenti fiscali relativi agli immobili
  • Diritto pubblico e privato (solo le norme che interessano)
  • Adempimenti amministrativi – i registri immobiliari, le concessioni, il catasto, autorizzazioni e licenze edilizie
  • Tecnica bancaria – come agevolazioni finanziarie relative agli immobili
  • Principi di urbanistica
  • Tecniche e materiali per l’edilizia

Superato l’esame si ottiene la qualifica di agente immobiliare abilitato, che ha validità su tutto il territorio nazionale, nonché la possibilità di iscriversi al:

  • REA (Repertorio Economico Amministrativo) come ditta individuale;
  • Registro delle Imprese se si vuole avviare un’agenzia immobiliare propria.

L’obbligo d’iscrizione non sussiste per dipendenti o collaboratori adibiti a sole funzioni di segreteria e di amministrazione, in quanto non svolgono attività utili o necessarie alla conclusione dell’affare.

Il Ruolo Agenti d’affari in mediazione, come detto, è stato soppresso (art. 73 D.Lgs. 59/2010).

 

Assicurazione professionale 

Gli agenti immobiliari abilitati debbono essere in possesso di una garanzia assicurativa a copertura dei rischi professionali ed a tutela dei clienti.

Listing Agent

Agente che rappresenta il proprietario

Il venditore lavora con il listing agent e l’acquirente con il buyer agent/property finder/selling agent/broker.
l’agente, pur rispettando il codice deontologico che gli impedisce di compiere comportamenti scorretti in questo caso fa gli interessi fondamentalmente di una delle parti, il venditore.

Le transazioni avvengono tramite agenti professionisti che rappresentano ognuno una parte.

L’agente che ottiene l’incarico dal venditore, viene chiamato listing agent.

L’agente del venditore, è un agente che rappresenta esclusivamente il proprietario. Assumere un agente specializzato può fare una grande differenza se hai intenzione di vendere una casa.

Con la sua esperienza e conoscenza del mercato immobiliare, può aiutare il venditore nei seguenti modi:

  • Esegue un’analisi comparativa del mercato per trovare il valore giusto della proprietà
  • Raccoglie tutte le informazioni/dati/documenti necessari per la vendita
  • Incarica professionisti per promuovere al meglio il tuo immobile (Home Stager/Property Stylist, Fotografi immobiliari) e imprese (pulizie, ripristini ecc)
  • Promuove online e offline l’annuncio immobiliare
  • Attua piani di marketing strategici.
  • Fornisce al venditore informazioni su ciò che gli acquirenti di immobili stanno cercando nell’attuale mercato immobiliare.
  • Consulta le offerte di potenziali acquirenti per trovare quella migliore.

Selling Agent

Agente di vendita

 

Il termine “agente di vendita” può essere fonte di confusione. Potresti pensare che sia collegato all’agente di quotazione. Tuttavia, l’agente di vendita (indicato anche come agente dell’acquirente) rappresenta esclusivamente l’acquirente in una vendita di abitazioni. L’agente di vendita firma un accordo per rappresentare l’acquirente e operare nel migliore interesse dell’acquirente. Il più delle volte, questi due termini (agente di vendita e agente dell’acquirente) sono usati in modo intercambiabile. Tuttavia, è importante notare che l’agente viene definito “agente dell’acquirente” prima della firma di un contratto immobiliare. Dopo che l’accordo è concluso e tutti i termini sono stati concordati da entrambe le parti, l’agente è designato come “agente di vendita”. Questo perché hanno portato un acquirente ad acquistare la proprietà. Pertanto, l’agente ha venduto la casa.

L’agente “acquirente” dovrebbe conoscere le leggi immobiliari locali, la valutazione e i servizi di sicurezza del quartiere, i tipi di proprietà in vendita, i prezzi medi degli immobili, ecc. Ottenere tutte queste informazioni da soli richiederebbe innumerevoli ore.

Se stai cercando una nuova casa sul mercato, prendi in considerazione di cercare questo tipo di agente che ti aiuterà nei seguenti modi:

  • Cercando la proprietà desiderata guardando gli annunci nella zona
  • Aiutandoti a trovare finanziamenti adeguati.
  • Impostando le proiezioni per te con gli agenti di quotazione.
  • Se ti piace una particolare proprietà, ti aiuterà a creare un’offerta adeguata e presentarla all’agente di quotazione.
  • Negoziare per il miglior prezzo possibile e le condizioni per un acquisto.
  • Se l’offerta viene accettata, ti guiderà attraverso il processo di chiusura e le pratiche burocratiche.

Property Finder

Home Hunter/Cacciatore di immobili

Il Property Finder intrattiene rapporti di lavoro con chi cerca casa e la sua attenzione si sposta sulle sue necessità e desideri, è un agente immobiliare specializzato, un professionista che si occupa di cercare e trovare immobili per conto di un acquirente. Non si limita all’intermediazione.

Anche se in Italia è poco conosciuta, la figura di cacciatore di case nasce in America già nei primi anni ‘90, per poi diffondersi nel resto del mondo man mano.

In Italia tale professione ha iniziato a diffondersi maggiormente in seguito alla Legge europea del 2018, la quale ha ampliato fortemente le attività che un agente immobiliare può svolgere.

Quali competenze ha e quali attività svolge

Un property è specializzato nella ricerca di immobili destinati all’acquisto o alla locazione e ha una profonda conoscenza del territorio nel quale opera. Lui si occupa contemporaneamente di pochi clienti, a cui dedica tutta l’attenzione.

Non ha immobili in vendita acquisiti da gestire, ma parte dalle esigenze del suo cliente per svolgere la ricerca e trovare l’immobile da proporre.

Cosa cambia rispetto all’agente immobiliare

La differenza principale che si ha tra un agente immobiliare e un cacciatore di immobili è proprio nel tipo di clienti che queste due figure curano nel processo immobiliare. Infatti, mentre aspetti come la gestione dell’indecisione del cliente o eventuali conflitti sono pressoché invariati fra le due, per quanto riguarda tutto il resto si verifica una sorta di inversione.

Un’agenzia immobiliare tradizionale si occupa esclusivamente degli immobili che ha acquisito, ovvero di quelli presenti nel suo database e per i quali ha ricevuto un incarico di vendita. Il suo interesse, dunque, non è quello di cercare un immobile con le caratteristiche richieste da chi vuole comprare, ma proporre e vendere uno di quelli affidatigli dai suoi clienti, cioè i venditori.

Chi si occupa, invece, di property finding, si mette al servizio di chi deve comprare e dal quale riceve un incarico di ricerca ufficiale, offrendo un servizio personalizzato. Solo dal compratore e cliente, solitamente, riceve la provvigione in caso di conclusione positiva (che coincide con l’acquisto) della ricerca dell’immobile “perfetto”.

Il property finder, al fine di svolgere il suo compito di ricerca immobiliare, è chiamato ad interfacciarsi con qualsiasi soggetto abbia una casa da vendere che potrebbe interessare come proprietà da proporre al proprio cliente: venditori privati, custodi del Tribunale nel caso di aste immobiliari, agenzie immobiliari, costruttori ed immobiliaristi…

Chi è alla ricerca di un immobile da acquistare deve scontrarsi con un percorso lungo e tortuoso prima di trovare la casa dei suoi sogni. I tempi spesso sono lunghi, con un grande dispendio di tempo e di energie, fino ad arrivare alla conquista dell’immobile da comprare.

Vantaggi:

1. Un solo interlocutore, evitando di contattare più agenzie immobiliari.
2. Servizio di ricerca casa altamente personalizzato, in maniera da risparmiare tempo visionando solo le proposte che rispondono alle proprie esigenze;
3. Avere un professionista a disposizione durante tutto il processo d’acquisto, che si occupi anche di tutte le incombenze burocratiche;
4. Campo di ricerca dell’immobile più ampio.

Broker immobiliare

Se sei una persona molto occupata, con idee ben precise sull’immobile che desideri ma non hai tempo per effettuare una estenuante ricerca, ebbene, da qualche anno puoi contare su una nuova figura professionale: il broker immobiliare. Il broker è un consulente che cerca casa per conto di clienti secondo specifiche esigenze e solo dopo averla trovata gliela presenta. Il cliente espone le sue esigenze al broker e, su incarico di quest’ultimo, cercherà gli immobili disponibili sul mercato.

Un broker si contraddistingue per serietà, professionalità e ottime collaborazioni con altri qualificati professionisti del settore.

Il broker è una figura del mondo del lavoro odierno, organizzata manager di se stessa, con ottima cultura soprattutto tecnologica, entusiasmo, tenacia, capacità di trovare potenziali clienti di fascia alta e gestire le vendite in maniera brillante.

Il cliente di un broker pretende di conoscere alla perfezione l’area in cui andrà ad abitare e per questo motivo la sua figura professionale dovrà possedere ampie competenze.

I broker sono agenti immobiliari abilitati a tutti gli effetti che operano per una sola parte, il cliente, ed offrono a quest’ultimo la possibilità di risparmiare tempo in ricerche sbagliate. Si interfacciano con tutte le figure professionali che li porteranno a concludere l’affare e soprattutto tratteranno con le banche. Inoltre si occuperanno di contattare le banche e capire le migliori soluzioni di mutuo.

Il broker, a differenza di un normale agente, deve soddisfare i bisogni economici e morali di meno parti, possedere conoscenze più approfondite su investimenti immobiliari e sul mondo finanziario bancario.

Il procacciatore d’affari

NON è un agente immobiliare. Lui  segnala possibilità d’affari, senza poter svolgere attività di mediazione.
Gli agenti immobiliari abilitati sono gli unici ad essere legittimati a seguire le trattative, parlare di prezzo e firmare la modulistica.

Chiunque non sia un agente immobiliare abilitato e dunque regolare, non può svolgere alcuna delle attività sopra citate, anche se in presenza di un agente immobiliare abilitato alla professione e perfino se la documentazione riporterà la firma di un agente abilitato anziché la sua.

Il procacciatore d’affari o l’agente immobiliare abusivo

  • non può accompagnare i propri clienti a visionare immobili sul posto, se non affiancato da un agente immobiliare regolare che potrà (solo lui) parlare di prezzo ed impostare una eventuale trattativa;
  • non può seguire la trattativa per una vendita o per un affitto, se non affiancato da un agente immobiliare regolarmente abilitato che potrà (solo lui) parlare di prezzo ed impostare una eventuale trattativa, gestendo inoltre gli eventuali conflitti fra clienti.

Una persona è colta in flagranza di reato se nell’atto di mostrare un immobile o di seguire una trattativa, non avrà a suo fianco un agente immobiliare abilitato o anche se solo accenna a condizioni di prezzo.